[최신 판례 리포트] 분양계약서에 “시정명령 시 해제 가능”이라고 적혀 있다면, 위반이 사소해도 계약금 돌려받을 수 있습니다

오피스텔 분양 계약금 반환, 가능할까요?

분양사업자가 법을 위반해 시정명령을 받았지만 위반 내용이 그리 심각하지 않다면, 계약을 해제하고 납부한 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

2025년 12월, 대법원은 이 질문에 명확하게 답했습니다.

계약서에 해제조항이 있다면, 위반이 사소해도 계약을 해제할 수 있습니다.

※ 판결 원문: 대법원 2025.12.24.선고 2025다216444 판결, 매매대금반환

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오피스텔 분양 계약금 반환 분쟁, 무슨 일이 있었나

오피스텔 계약금 반환 요구, 사건의 시작

2022년 초, A씨는 신탁회사로부터 약 13억 6천만 원짜리 오피스텔을 분양받았습니다. 계약서에는 이런 조항이 있었습니다.

“매도인의 귀책사유로 인해, 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”

그런데 분양사를 맡은 신탁회사가 분양 광고를 내면서 내진성능 확보 여부, 용도지역 같은 법정 필수 기재사항을 빠뜨렸습니다.

이를 이유로 관할 구청에서 시정명령을 내렸고, A씨는 “계약서에 적힌 대로 해제하겠다”고 통보하며 계약금과 중도금 반환을 요구했습니다.

1·2심이 오피스텔 계약금 반환을 거부한 이유

1심과 2심 법원은 신탁회사의 편을 들었습니다. 논리는 이랬습니다.

“시정명령을 받았다는 사실만으로는 부족하다.
그 위반이 계약 목적을 달성하기 어려울 만큼 중대해야 계약을 해제할 수 있다.
광고 문구 누락 정도는 그 기준에 미치지 못하는 경미한 위반이다.”

언뜻 합리적으로 들리는 논리였습니다. 하지만 대법원의 생각은 달랐습니다.

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대법원이 오피스텔 분양 계약 해제를 인정한 근거

이 해제조항은 약정해제권이다 — 법정해제권과 혼동하면 안 된다

이 사건을 이해하는 핵심은 법정해제권과 약정해제권의 차이입니다.

법정해제권은 민법이 채무불이행이 있을 때 당연히 인정하는 해제권입니다.
이를 행사하려면 원칙적으로 상대방에게 이행을 촉구하고, 위반이 계약 목적을 달성하기 어려울 정도로 중대해야 한다는 요건이 요구됩니다.
원심이 ‘위반의 중대성’을 따진 것은 이 조항을 법정해제권을 재확인한 것으로 봤기 때문입니다.

그러나 이 사건의 해제조항은 당사자들이 계약서에 직접 약정한 약정해제권입니다.

해제권의 성격은 어디까지나 당사자 간의 약정에 의한 것이고, 약정해제권의 발생요건은 법이 아니라 계약서에 적힌 내용으로 결정됩니다.

따라서 법정해제권에서 요구되는 ‘위반의 중대성’ 같은 요건은 처음부터 적용되지 않습니다.

계약서에 명확히 적혀 있다면, 법원도 조건을 추가할 수 없다

대법원은 한 가지 원칙을 더 강조했습니다.
계약서처럼 중요한 문서는 문언이 명확한 이상 그대로 해석해야 한다는 것입니다.

이 사건 계약서는 “시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다“고 분명히 적혀 있습니다.

문언 어디에도 ‘위반이 중대해야 한다’는 조건은 없습니다.
그 조건을 법원이 임의로 덧붙이는 것은 계약서를 문언과 다르게 해석하는 것입니다.

특히 그런 해석이 당사자의 권리에 중대한 영향을 미친다면, 법원은 오히려 문언을 더욱 엄격하게 따라야 합니다.

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오피스텔 분양 계약금 반환, 내 상황에도 적용될까

수분양자라면 — 계약금·중도금 반환 청구 가능성

분양사업자가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받았다면, 그 위반이 광고 문구 누락처럼 사소해 보이더라도 계약서에 해제조항이 있는 이상 계약을 해제하고 계약금·중도금 반환을 청구할 수 있습니다.

분양 후 사업자의 법 위반 사실이 확인됐다면, 가장 먼저 계약서의 해제조항을 확인하시기 바랍니다.

분양사업자나 계약서를 작성하는 분이라면

내진성능 표시, 용도지역 기재처럼 실무에서 간과하기 쉬운 항목도 누락되면 시정명령으로 이어지고, 나아가 계약 해제 사유가 됩니다.

해제 요건에 제한을 두고 싶다면 “중대한 위반으로 인한 시정명령에 한한다”는 단서를 계약서에 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 이번 판결처럼 문언 그대로의 효력이 인정됩니다.