“집값 변동이 너무 커서 계약을 파기하고 싶다고요?”
부동산 계약 해제의 모든 것
계약금 포기와 배액 상환은 단순한 관행이 아닙니다.
중도금은 왜 그렇게 중요할까요?
알아두면 반드시 유용한 부동산 계약 해제의 법리를 정리합니다.
요즘 부동산 가격이 끝을 모르고 치솟으면서
수요자들은 하루라도 빨리 집을 사야 하나 고민하고,
집주인들은 매도 계약을 체결한 후에도
가격이 계속 오르니
계약을 포기하는 경우가 속출하고 있습니다.
오늘은 일상에서 매우 중요한
부동산 계약 체결과 해제에 관하여 자세히 알아보겠습니다.
“계약금 포기? 배액 상환?”
단순한 관행이 아닌 민법상 해약금
부동산 계약서에는 으레 ‘매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’라는 문구가 들어갑니다.
이는 단순한 관행이 아니라 우리 민법에서 정한 ‘해약금’ 조항입니다.
| 해제 주체 | 해제 방법 |
|---|---|
| 매수인 (산 사람) | 이미 지급한 계약금을 포기 |
| 매도인 (판 사람) | 계약금의 두 배를 상환 (배액 상환) |
계약금을 아직 안 줬다면 마음대로 취소할 수 있을까?
“아직 계약금도 주지 않은 상태니까 서로 물어줄 필요 없이 자유롭게 없던 일로 할 수 있지 않을까?”
그렇게 생각하기 쉽지만, 대법원의 판단은 다릅니다.
계약금 지급 약정만 하고 아직 계약금이 오가지 않은 상태라면, 원칙적으로 계약을 마음대로 해제할 수 없습니다.
돈이 오가지 않은 상태에서 계약이 파기되면 입게 되는 손해를 배상받을 길이 없어집니다.
따라서 정 약속을 없던 것으로 하고 싶다면, 계약금 정도는 내고 계약을 해제하도록 하는 것이 대법원의 취지입니다.
계약 해제, 언제까지 가능할까?
내 집을 팔고, 이사 갈 집까지 다 구해놓았는데 계약금 정도만 물어주면 자유롭게 해제가 가능하다고 하면 매수인·매도인 양쪽 모두 너무 불안할 것입니다.
그렇다면 언제까지 계약금 해제를 할 수 있을까요?
계약금을 물어내고 해제할 수 있는 시기는 무한정이 아닙니다.
우리 민법은 계약금 해제의 행사 기간을 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’로 정하고 있습니다.
통상적인 부동산 매매계약에서는 ‘중도금을 납부한 때’를 이행에 착수한 것으로 봅니다.
즉, 매수인이 중도금을 납부했다면 매도인은 더 이상 계약금 배액 상환 방식으로는 계약을 해제할 수 없게 됩니다.
촌각을 다투는 눈치싸움! 중도금 선지급과 특약
아파트 매매계약을 체결했는데 중도금 기일이 오기 전에 집값이 폭등한다면 어떻게 될까요?
매도인은 얼른 계약금 배액을 물어주고
해제를 통보하려 할 것이고,
매수인은 하루빨리 중도금을 납부해
계약 이행을 확정 지으려 할 것입니다.
계약 체결 의지가 확고하다면 기일 전에 중도금을 지급하여 상대방의 계약 해제권을 무력화시킬 수 있습니다.
이 특약이 있다면 매수인이 미리 중도금을 넣더라도 효력이 없어 매도인이 계약을 해제할 수 있습니다.
중도금 받고 다른 사람에게 더 비싸게 팔면? — ‘배임죄’
매도인이 중도금까지 받은 상태에서 나중에 물어줄 생각으로 다른 사람에게 더 비싼 값에 부동산을 파는 ‘이중매매’를 하면 어떻게 될까요?
부동산의 경우 이중매매는 범죄에 해당합니다.
중도금을 받으면 매도인에게는
등기를 넘겨주어야 할 의무가 생기는데,
이를 어기고 다른 사람에게 팔아 차액을 챙기면
1번 매수인에 대한 배임죄가 성립합니다.
제2의 매수인이 이미 다른 사람에게 매도된 사실을 알면서도 적극적으로 매수를 유도했다면
배임의 공범이 될 수 있습니다.
각별히 유의하셔야 합니다.
변호사가 드리는 당부
부동산 거래에서 중도금 지급은
계약의 유지와 해제를 가르는
매우 중요한 의미를 가지고 있습니다.
급변하는 부동산 시장 속에서
억울한 손해를 보지 않으려면,
계약서 작성 단계부터
특약 사항을 꼼꼼히 확인하고
법적 효력을 정확히 인지하는 것이 중요합니다.