전세사기 연쇄 고소에 맞선 치밀한 방어 전략 — 3건 전부 혐의없음·불송치 결정으로 종결한 법무법인 윈의 성공사례입니다.
안녕하세요.
대전·세종·충청 지역에서 복잡한 형사 사건을 정밀한 법리와 객관적 증거로 해결하는 법무법인 윈입니다.
대전 전세사기 변호사를 찾는 분들 중에는, 피해를 입은 임차인만큼이나 억울하게 사기 혐의를 받는 임대인들도 있습니다.
부동산 시장의 급격한 변동, 제3자의 기망, 구조적인 중개 환경의 한계 속에서 선의의 임대인이 사기범으로 몰리는 상황은 결코 낯선 일이 아닙니다.
오늘 소개해 드릴 사건은 약 3년에 걸쳐 3건의 전세사기 고소가 연달아 제기된 사건에서,
법무법인 윈이 수사 단계의 치밀한 자료 제출과 법리 소명을 통해 전부 무혐의(혐의없음·불송치) 처분을 이끌어낸 사례입니다.
그 전략 전 과정을 공유합니다.
의뢰인은 다가구주택을 직접 건축하여 오랜 시간 성실하게 임대업을 영위해 온 평범한 임대인이었습니다.
그러던 중 재력을 과시하는 한 사업가가 건물 매수를 제안해왔고, 기존 채무와 보증금 채무를 모두 인수하는 조건이었습니다.
의뢰인은 오히려 보증금 차액을 보전하기 위해 6억 원을 매수인에게 직접 지급하며 정상적인 절차에 따라 소유권을 이전했습니다.
그러나 건물을 넘겨받은 사업가는 얼마 지나지 않아 잠적했고, 보증금을 돌려받지 못한 임차인들의 분노는 최초 계약 당사자인 의뢰인을 향했습니다.
이후 약 3년에 걸쳐 3건의 전세사기 고소가 연달아 접수되었습니다.
수사기관이 의뢰인에게 제기한 핵심 혐의는 다음과 같았습니다.
전세사기 사건은 피해의 심각성 때문에 수사 초기부터 임대인에게 극히 불리한 분위기에서 진행됩니다.
강도 높은 수사가 이어졌고, 의뢰인은 법무법인 윈의 문을 두드렸습니다.
신기용 변호사
강윤실 변호사
법무법인 윈은 객관적 자료와 정밀한 법리로 수사기관을 설득하는 전략을 선택했습니다.
세 개의 혐의 전선 각각에서 치밀하게 공략했습니다.
수사기관은 선순위 근저당채무와 보증금의 합계가 건물 시가를 초과한다는 이유로 ‘깡통전세’ 사기 혐의를 강하게 주장했습니다. 법무법인 윈은 이 논리만으로는 사기의 고의를 인정할 수 없음을 법리적으로 반박했습니다.
의뢰인이 해당 다가구주택 외에도 다른 부동산을 보유하고 있었다는 점에 주목하여, 전세계약 체결 당시 다른 자산을 통해서도 보증금 반환이 가능했다는 사정을 구체적인 자료로 소명했습니다.
여기에 더해 별도 직업 소득, 무연체 이력, 높은 신용점수 등 다양한 금융자료를 통해 의뢰인에게 처음부터 사기의 고의가 없었음을 다각도로 입증했습니다.
임차인들은 자신의 순위를 잘못 고지받아 기망당했다고 주장했습니다.
이 쟁점에서 결정적 역할을 한 것은 의뢰인이 보관하고 있던 공인중개사와의 통화 녹취 파일이었습니다.
녹취 내용에는 의뢰인이 “다수의 중개사무소에서 동시에 계약이 진행되고 있어 임차인의 정확한 순위를 실시간으로 파악하기 어렵다”는 사정을 중개인에게 사실대로 전달한 내용이 담겨 있었습니다. 중개대상물 확인설명서에도 이 사정을 간접적으로 확인할 수 있는 기재가 있었습니다.
법무법인 윈은 이를 활용하여 순위 고지 누락이 의뢰인의 고의적 기망이 아닌 구조적 한계에서 비롯된 것임을 설득력 있게 소명했습니다.
수사기관은 건물 매각 자체를 책임 회피 수단으로 의심했습니다.
법무법인 윈은 이에 정면으로 맞섰습니다.
매매가 매수인 측의 제안에 의해 이루어진 정상적인 거래였음을 입증하는 한편,
의뢰인이 보증금 차액 보전을 위해 6억 원을 자발적으로 지급하는 등 계약상 의무를 성실히 이행했음을 강조했습니다.
나아가 보증금을 편취하고 잠적한 매수인 사업가에 대해 적극적으로 형사 고소를 제기함으로써,
이 사건의 실질적 가해자가 누구인지를 수사기관 앞에서 분명히 가려냈습니다.
검찰과 경찰은 법무법인 윈이 제시한 금융자료·녹취·매매 증거를 종합적으로 검토한 끝에,
의뢰인에게 사기의 고의가 없었음을 인정했습니다.
제기된 여러 건의 고소 사건에 대해
모두 혐의없음(증거불충분) 및 불송치 결정
이 결과는 단순히 혐의를 면한 것 이상의 의미를 갖습니다.
수사기관이 의뢰인의 반환 능력, 고지 의무 이행 노력, 매각 거래의 정당성 모두를 정면으로 인정한 것입니다.
3년이라는 긴 시간 동안 의뢰인의 억울함을 지켜낸 결과였습니다.
전세사기 사건은 피해의 심각성으로 인해 수사 초기부터 임대인에게 절대적으로 불리한 분위기에서 진행됩니다.
억울한 혐의라도 아무런 대응 없이 방치하면 기소로 이어질 수 있습니다.
사건 초기부터 부동산 거래 관행과 형사법리에 해박한 법률 전문가의 조력을 받아,
계약 당시의 재산 상태·소득·금융자료를 체계적으로 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.
특히 녹취, 문자, 중개 관련 서류 등 사소해 보이는 자료도 절대 삭제하지 마십시오.
이 사건에서도 통화 녹취 하나가 결정적 차이를 만들어냈습니다.
전세계약 당시 이미 근저당이 많았다면, 무조건 사기죄가 성립하나요?
그렇지 않습니다. 사기죄는 ‘변제할 의사나 능력이 없음에도 변제를 약속한 경우’에만 성립합니다. 근저당과 보증금 합계가 시가를 초과하더라도, 계약 당시 다른 재산이나 소득을 통해 보증금 반환이 가능했다면 사기의 고의를 인정받지 않을 수 있습니다. 다양한 금융자료와 자산 현황을 통해 반환 능력을 객관적으로 소명하는 것이 핵심입니다.
임차인 순위 고지를 공인중개사가 누락했는데, 임대인이 책임을 지나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 중개 과정에서의 누락이 임대인의 고의적 기망에 의한 것인지가 핵심입니다. 여러 중개사무소에서 동시에 계약이 진행되는 구조적 한계 속에서 임대인이 최선을 다해 사정을 알렸다면, 그 노력을 입증하는 자료(통화 녹취, 확인설명서 등)가 결정적 증거가 됩니다.
건물을 제3자에게 매각한 후에 임차인들이 고소를 하면 어떻게 되나요?
매각 자체가 사기의 증거가 되지는 않습니다. 매각이 정상적인 거래였고 계약상 의무를 성실히 이행했다면 사기 혐의를 부인할 수 있습니다. 다만 매각 과정의 정당성을 입증하는 매매계약서, 대금 지급 내역 등을 체계적으로 보존해두어야 하며, 실질적인 가해자인 매수인에 대한 형사 고소도 적극 검토해야 합니다.
대전·세종·충청 지역 형사 전문 변호사들이 수사 단계부터 직접 책임지고 함께합니다.
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